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〈30年房貸〉升息環境如何節省房貸支出?活化不動產的新選擇:二胎房貸

今年受央行宣布升息一碼,造成房市波動,民眾購屋意願受到影響,已背房貸的民眾也感到壓力山大,有哪些可以節省房貸支出的好方法?很多人選擇用房屋多貸一筆資金來週轉運用,或是把整筆房貸移轉到利率較低的銀行,房產活用的方式有四種可以選擇,但是要怎麼選擇比較好?知己知彼,這篇幫助你釐清自己的房貸狀況適合怎樣的房貸再貸方式。

央行升息,如何節省房貸支出?想申請轉貸,先評估四個重點

〔Smart智富 撰文:吳易燁〕首先,檢視自己的房貸合約利率,假設早年申貸的利率高於目前市場的房貸利率(1.34%~1.6%),可跟原貸款銀行商談,若往來紀錄良好將有利於爭取降息;若原貸款銀行下降空間不大,再評估是否轉貸到其他銀行。

在考慮轉貸時,應留心以下3個時間點:1.房屋鑑價金額上漲時,通常貸款擔保品的價值跟著上升,銀行可能會願意以更優惠條件放貸;2.央行降息時,各銀行的「指標利率」會跟著調降,指數型房貸的利率跟著下降,就可考慮轉貸;3.房貸合約有議定清償時間,若未滿3年會收取違約金,當超過限制清償時間、沒有違約金時再考慮轉貸。

至於轉貸的評估,則有以下4個重點:

1.還款能力:由於這是銀行評估承貸及貸款成數的重要因素,因此房貸族應先自我分析一下,近半年房貸還款是否正常?有無遲繳或信用卡循環紀錄?

2.房屋擔保品條件:可先搜尋近年周圍新成交的物件是否增值,附近生活機能是否方便,銀行會評估物件轉手條件,再決定貸款成數。通常在非學區、交通不便,或是位在工業區的套房物件,銀行審核相對嚴格,不論是申請貸款或轉貸,不見得有更好條件。

3.計算轉貸成本:轉貸相關費用包含政府規費、代書設定費,塗銷費用、房屋鑑價費用與開辦費用等,建議想轉貸前先利用各大銀行提供的轉貸試算機仔細算清楚。

4.利差與轉貸額度的金額:若新銀行利息降低0.25個百分點,每貸款100萬元,1年可省下2,500元;貸款總金額1,000萬元,每年則省下2萬5,000元利息,如果房貸轉貸總成本為1萬5,000元,等於第1年省下的利息就大於轉貸成本,此時便可考慮選擇申請轉貸。(本文作者為國際認證理財規劃顧問(CFP®))(經濟日報)

經濟日報新聞指出:到底轉貸有沒有好處?舉個例子來看,若房地產之前銀行鑑價800萬元、貸款8成為640萬元;而新的銀行鑑價為1,000萬元,一樣貸8成則是800萬元,等於多出160萬元的資金可運用。可以選擇高殖利率個股、ETF基金等理財工具來增加資產,但在投資前要先確認個人資產配置情況及可承擔風險;如果不想冒投資風險,則可考慮提前償還部分房貸本金,或改為雙週還本利的方式,以降低每月房貸支出,省下部分利息。睽違10年,央行宣布升息一碼(0.25%),直接影響到所有貸款戶,包含房屋貸款、汽車貸款、信用貸款、就學貸款、保單貸款、紓困貸款、青年創業貸款…等等,所有銀行貸款皆會受到影響。房貸不是負債!3招活化不動產的方式,讓貸款職人貴哥來告訴你!

房貸轉貸、房屋轉增貸有哪些優缺點

(1) 房貸轉貸、轉增貸有哪些優勢?

  • 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。

  • 多一筆資金

由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。

  • 延長還款期限(降低月付金)

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

(2) 房貸轉貸轉增貸會遇到的問題?

  • 需放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。

  • 貸款條件變差

如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

  • 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

(3) 房貸轉貸轉增貸的費用有哪些?

  • 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為 5,000~12,000元不等。

  • 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。

  • 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5 %)。

※一般會以一定比例  x 貸款本金(或餘額)來計算

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。

其他取得資金的方法?

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸

選擇房屋轉貸的時機

  • 房屋增貸申請未過
  • 原房貸銀行不肯調降利率

如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過,或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期,您可以先向其他銀行諮詢看看,如果貸款條件比原銀行好,且轉貸成本經計算後確定有比較划算,您就可以申請房屋轉貸。

選擇房屋轉增貸的時機

  • 資金需求較大

您必須先確認,作為擔保品的房子條件如何?房屋的殘值有多少?銀行鑑價會低於市價的 1~2 成,如果您對於原銀行的增貸額度不滿意,您可以考慮申請房貸轉增貸,不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異,不一定轉到另一間銀行,就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。

※提醒您,不要為了比較而同時送件多家銀行,因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵,一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄,反而會影響到您的貸款過件率。

活化不動產的新選擇:二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸,就是在保留原本房貸的情形下,向另一間銀行再借一筆房貸,等於你身上同時有兩筆房貸,只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:

  • 貸款額度較大
  • 申請流程較簡單
  • 不需放棄原房貸優惠
  • 貸款利率較高

房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

 貸款方式  房貸增貸 房貸轉貸 轉增貸 二胎房貸
 申辦銀行  原貸款銀行 新貸款銀行 新貸款銀行 新貸款銀行
 抵押設定  增貸部分需追加設定抵押權 塗銷第一順位抵押權後再設定 塗銷第一順位抵押權後再設定 直接設定第二順位抵押權
 優點  利率低、申辦簡單、額外資金 降低利率、延長還款年限 降低利率、延長還款年限、額外資金 申辦簡單、額外資金、保有原房貸優惠
 缺點  額度小、審核嚴 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 利率高
  • 增貸與轉貸的差別在於,前者在同一家銀行;後者換別家銀行。
  • 轉貸與轉增貸的差別在於,前者沒有額外多貸金額,即「平轉」;後者有額外增加貸款金額。
  • 轉增貸與二胎房貸的差別在於,前者經由塗銷的程序,轉貸銀行會取代原貸款銀行的第一順位抵押權,成為新的第一順位抵押權人;後者則是第一順位抵押權人不動,另外加上第二順位抵押權人。

二胎房貸的申請管道

除了銀行之外,股票上市融資公司裕融新鑫、及民間借貸業者(如當鋪、代書)都有提供二胎房屋貸款,由於二胎房貸屬於高風險業務,因此銀行二胎房貸的審核較嚴格,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到 85 成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是 30-80 萬元不等。

如果辦不了銀行二胎房貸、或對於額度不滿意,您可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,新鑫二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,對裕融新鑫來說都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到 500 萬資金。