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〈首購房貸〉再加一戶「算首購?」你想知道的首購族懶人包!

第二戶認定怎麼算?夫妻可以分開算首購名額嗎?哪個認定版本才是對的?買房是人生當中最重要的決定之一,找到喜歡的房子不容易、找到合適的房貸更不容易,想知道買房的流程有哪些?首購族如何選擇適合自己的房貸?申辦流程有哪些?新手買房、辦房貸時一定要知道的事,本文幫你整理好了。

尪貸款買一房!以老婆名義再加一戶「算首購?」 達人曝正確定義

〔記者黃品臻/綜合報導〕一名網友發文表示,目前夫妻兩人已有一戶房子,登記在老婆名下,由他來貸款,最近想再購入第二套房子,並以老婆的名義來貸款,但由於自己上網查詢,發現有不同的首購定義,因此不確定這樣的情況是否能屬於首購?

這位網友在PTT的home-sale板上以「第二戶認定」發文表示,「目前有一戶房子,名字登記在老婆名下,先生貸款,老婆為保人,想請問若購買第二戶,老婆貸款,這樣算是首購嗎?」

原PO提到,自己上網查詢,發現對於首購的定義有好幾種版本,有的版本是以「有無貸款」來定義,有的版本則是以「名下財產」來定義,讓他看的很亂,因此發文求助網友。

對此,有內行網友留言釋疑,「現在的第二戶大部分是指名下有科目是『購屋貸款』的貸款,不是看財產清單,只有政策性的貸款,例如青年首購是看財產清單,要確定你沒其他房子,只要你名下沒有購屋貸款,持有100間也不算第二戶」、「正確名稱是,第二筆房貸」。(ETtoday房產雲)

東森新聞報導指出:對於首購的定義,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說明,就是看有無「房貸」,在辦理貸款時,銀行人員主要就是看名下有無房屋貸款,若沒有,即使民眾有其他房產,仍能算是首購。如何在第一次買房就上手首購族必看!新手買房、辦房貸一定要知道重要資訊!

買房可以申請全額貸款?

過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。

目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。

低自備、低首付建案好嗎?

近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:

  • 向建商貸款

假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。

  • 工程零付款

一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。

  • 降低定簽金額

適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。

也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。

零元購屋是真的嗎?

除了建商推出的優惠買房方案,網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座,宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利,而使用的方法有以下幾種:

  • 簽AB合約

顧名思義就是將買房合約分成兩份,一份是真實購買價格,另一份則墊高價格,以便向銀行申請更高額的貸款,但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險,建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢,把購屋總價灌水,但自從實價登錄新制上路後,交易細節都須載明清楚,若申報不實亦須受罰。

  • 以租金養房子

通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢,再將房屋出租,用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款,就可能面臨房貸繳不出來的風險。

驗屋自己來還是請驗屋公司?

買房後最重要的步驟就是「驗屋」,雖然驗屋的次數沒有限制,但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種:
(1)請設計師驗屋:若是房屋有請設計師裝潢,那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序,可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
(2)請驗屋公司驗屋:驗屋公司有專業的儀器與知識,能揪出難以發現的問題,不過須花費一筆驗屋費用,以30坪的房屋來說,費用約1萬~2萬之間。
(3)自己驗屋:可以利用以下的小工具,達成初步驗屋的目的:˙手機+充電線(可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證)
彈珠(檢查地板是否平衡)
捲尺(檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格)
硬幣(檢查牆壁、地板是否為空心)
肥皂(調成肥皂水後,檢查瓦斯管線是否漏氣)
衛生紙(測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況)
有色膠帶(標記於有問題的地方)

車位除了「類型」外,還有哪些「性質」上的區分?

車位還可分為三種「性質」:
(1)法定車位:以1991年9月18日為分界,此日之前的車位有獨立權狀,可以賣給任何人;或以「公設」形式存在,只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後,只能以公設的形式存在,其中又分為「大公設」須每年抽籤,由大樓住戶輪流停車;「小公設」的使用權為特定住戶,當房屋買賣時,車位的所有權一併移轉,但限定為同社區房屋所有權人買賣,目前的車位形式多屬於這一種。
(2)自設車位:若以「小公設」形式存在,只能買賣給同一社區住戶;若是以「主建物」形式存在,則有獨立權狀,可以賣給不是同一大樓以外的人。
(3)獎勵車位:車位使用權必須提供「公眾」使用,換句話說外人也可以停,因此這種類型的車位使用糾紛最多,並不建議購買此類型的車位。

買房是人生的大事,而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」,只有「適合自己的房子」,因此掌握上述的15項挑選原則,並配合教你的最後一招:33原則」(3成的自備款,房貸支出不超過家庭收入的1/3),相信在挑選與買房的問題上,可以為你減輕不少的負擔。